Fragen und Antworten zur Umkehrhypothek

Die wichtigsten Fragen und Antworten zur Umkehrhypothek 

Bei einer Umkehrhypothek verkauft oder beleiht der Immobilienbesitzer seine Immobilie. Je nach Modell erhält er dafür eine Einmalzahlung oder eine Rente, entweder zeitlich befristet oder lebenslang. Trotzdem bleibt er der Eigentümer der Immobilie und kann bis zu seinem Lebensende mietfrei darin wohnen. 

Erst wenn der Immobilienbesitzer stirbt oder aus der Immobilie auszieht und beispielsweise in ein Pflegeheim zieht, wird der Käufer zum Eigentümer der Immobilie. Das Darlehen, das durch die Umkehrhypothek entstanden ist, kann durch einen Verkauf, durch einen neuen Kredit oder aus eigenen Mitteln aber auch getilgt werden.

Auch wenn die Idee hinter diesem Finanzierungsmodell im ersten Moment gut und verlockend klingt, hat die Umkehrhypothek ihre Tücken. Zudem ist sie keineswegs für jeden Immobilienbesitzer geeignet. Aber wie funktioniert das Modell eigentlich genau und was sind die Vor- und Nachteile?

Hier die wichtigsten Fragen und Antworten
zur Umkehrhypothek in der Übersicht:
 

Was ist eine Umkehrhypothek genau?

Die Umkehrhypothek ist ein Finanzierungsmodell, das aus den USA stammt und im Englischen Reverse Mortgage heißt. Die deutsche Übersetzung Umkehrhypothek oder Umgekehrte Hypothek ist ein wenig irreführend, denn bei diesem Finanzprodukt geht es nicht um eine Hypothek als Grundpfandrecht. Daher wird die Umkehrhypothek hierzulande auch Immobilienrente oder Zustifterrente genannt.

Die Umkehrhypothek basiert auf einem Kreditvertrag, bei dem die Immobilie als Sicherheit eingesetzt wird. Die Auszahlung des Kredits an den Immobilienbesitzer erfolgt entweder als Einmalzahlung oder in Form einer zeitlich begrenzten oder lebenslangen Rente.

Der Immobilienbesitzer bleibt aber weiterhin der Eigentümer der Immobilie und kann mietfrei darin wohnen. Abgesichert wird der Kredit durch eine verbriefte Grundschuld. Während der Laufzeit werden die Zinsen und die Tilgung gestundet, wodurch die Schuldenlast kontinuierlich steigt. Da bei einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung genau das Gegenteil der Fall ist, der Kreditnehmer seine Schulden also nach und nach reduziert, ist der Name Umgekehrte Hypothek für dieses Finanzprodukt entstanden.

Solange der Kreditnehmer lebt, die Immobilie als Erstwohnsitz nutzt und die örtlichen Lasten wie beispielsweise die Steuern bezahlt, bleibt sein lebenslanges Wohnrecht bestehen. Verstirbt der Immobilienbesitzer oder muss er beispielsweise aus Alters- oder Gesundheitsgründen in ein Pflegeheim umziehen, geht die Immobilie in das Eigentum des Kreditgebers über und gleichzeitig wird die Rückzahlung des Darlehens fällig.

Die Erben haben nun die Möglichkeit, die Umkehrhypothek aus eigenen Mitteln oder durch einen neuen Kredit abzulösen. Der neue Immobilienbesitzer kann die Immobilie aber auch verwerten. Wird durch den Verkauf ein höherer Erlös erzielt als für die Tilgung des Kredit erforderlich ist, wird die Differenz an die Erben ausbezahlt.  

Welche Vorteile bietet eine Umkehrhypothek?

Durch eine Umkehrhypothek kann der Immobilienbesitzer bis zu seinem Lebensende mietfrei in seinem Eigenheim wohnen bleiben. Gleichzeitig bekommt er schon zu seinen Lebzeiten Geld für die Immobilie, entweder als größere Einmalsumme oder als monatliche Zusatzrente. Dabei müssen die Auszahlungen nicht versteuert werden und während der Vertragslaufzeit muss der Immobilienbesitzer weder Zinsen noch Tilgungsbeiträge bezahlen.

Das Geld, das er im Rahmen der Umkehrhypothek ausbezahlt bekommt, kann er also vollständig nutzen. Gleichzeitig hat er ein hohes Maß an Planungssicherheit, denn alle relevanten Punkte wie beispielsweise die Höhe der Auszahlungen, der Zinssatz oder die Vertragslaufzeit werden im Vorfeld fest vereinbart.

In den meisten Fällen ist es zudem möglich, die Immobilie vorzeitig zu verkaufen, etwa wenn der Immobilienbesitzer zum Pflegefall wird. In diesem Fall wird der Verkaufserlös dann für die Tilgung des Kredits verwendet.  

Was sind die Nachteile einer Umkehrhypothek?

Der größte Nachteil bei einer Umkehrhypothek sind die vergleichsweise hohen Kosten. So werden meist nicht nur recht hohe Zinsen verlangt, sondern auch mitunter satte Gebühren in Rechnung gestellt. Diese ergeben sich neben den Abschluss- und Bearbeitungsgebühren beispielsweise aus der Absicherung des Kreditgebers gegen das Risiko, dass der Immobilienbesitzer länger lebt als statistisch ermittelt. Hinzu kommt, dass der Immobilienbesitzer generell deutlich weniger Geld ausbezahlt bekommt als seine Immobilie eigentlich wert ist. Dies lässt sich an einem Beispiel gut verdeutlichen.

Beträgt der aktuelle Verkehrswert einer Immobilie 200.000 Euro und zieht der Kreditgeber 25 Prozent als Risikoabschlag ab, bleiben 150.000 Euro übrig. Diese 150.000 Euro sind aber nicht die Summe, die dem Immobilienbesitzer ausbezahlt werden. Stattdessen bilden die 150.000 Euro die maximal mögliche Kreditsumme, also den Betrag, auf den sich der Kredit am Ende der Laufzeit höchstens belaufen darf.

Bei einer Vertragslaufzeit von 19 Jahren und einem Zinssatz von sechs Prozent würde das für den Immobilienbesitzer bedeuten, dass er entweder eine Einmalzahlung von etwa 50.000 Euro oder eine Monatsrente von rund 340 Euro bekommen würde. Diese Beträge reduzieren sich dann aber noch einmal durch den Abzug der Gebühren und Zusatzkosten.

Ein weiterer Minuspunkt besteht darin, dass die Immobilie nicht mehr anderweitig als Sicherheit eingesetzt werden kann, weil sie bereits als Sicherheit für die Umkehrhypothek dient.    

Für wen eignet sich die Umkehrhypothek?

Pauschal lässt sich nicht beantworten, für wen eine Umkehrhypothek eine sinnvolle Lösung ist und für wen sie eher nicht in Frage kommt.

Prinzipiell eignet sich die Umkehrhypothek für Immobilienbesitzer,

·         die bald das Rentenalter erreichen werden oder bereits Rentner sind,
·         ihre Immobilie weiterhin und möglichst bis ans Lebensende bewohnen möchten,
·         außer der Immobilie kein anderes nennenswertes Vermögen besitzen und
·         ein vergleichsweise geringes Einkommen oder eine nur kleine Rente haben und sich mehr Liquidität wünschen.

Voraussetzung für eine Immobilienrente in rentabler Höhe ist jedoch, dass die Immobilie einen recht hohen Verkehrswert hat, gut gelegen und praktisch schuldenfrei ist. Handelt es sich hingegen um eine Immobilie in ungünstiger Lage oder mit Renovierungsbedarf oder zahlt der Immobilienbesitzer noch eine Hypothek darauf ab, wird sich eine Umkehrhypothek nicht lohnen.

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