Ausführlicher Ratgeber zum Immobilienverkauf, Teil 3

Ausführlicher Ratgeber zum Immobilienverkauf, Teil 3

Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllt hat, behält seine Immobilie meist über viele Jahrzehnte. Denn das Eigenheim ist nicht nur das Zuhause, sondern auch der größte Vermögenswert und ein wichtiger Bestandteil der privaten Altersvorsorge.

Ausführlicher Ratgeber zum Immobilienverkauf, Teil 3

Nun kann es aber einen Anlass gegeben, der den Verkauf des Eigenheims notwendig macht. Beispielsweise, weil die Partnerschaft in die Brüche geht, aus beruflichen Gründen ein Umzug ansteht, die Gesundheit nicht mehr mitspielt oder der Erbfall eintritt.

Allerdings lässt sich ein Haus oder eine Eigentumswohnung nicht so leicht verkaufen wie ein Gebrauchsgegenstand. Der Immobilienmarkt hat seine eigenen Regeln und der Verkäufer muss viele Dinge beachten.

Damit der Immobilienbesitzer keine Fehler macht und das Beste aus seinem Eigenheim herausholen kann, haben wir einen ausführlichen Ratgeber zum Immobilienverkauf erstellt.

Während es in Teil 1 um den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf und den groben Ablauf ging, haben wir uns in Teil 2 mit den Argumenten für und gegen einen Immobilienmakler beschäftigt.

In diesem Teil klären wir, worauf der Eigentümer bei der Auswahl eines Maklers achten sollte:

Den richtigen Immobilienmakler finden

Das Hauptargument gegen den Immobilienverkauf mithilfe eines Maklers sind die Kosten. Es kann zwar sein, dass der Käufer die Maklerkosten komplett übernimmt.

Doch selbst wenn der Eigentümer nicht direkt an den Kosten beteiligt ist, zahlt er sie trotzdem indirekt mit. Denn diese Ausgabe senkt das Budget, das der Käufer für die Immobilie ausgeben kann.

Den Kosten stehen aber die Vorteile gegenüber, die die Zusammenarbeit mit einem Makler bietet. Dazu gehört, dass dem Eigentümer viel Arbeit erspart bleibt. Immerhin bereitet der Makler den Verkauf vor, kümmert sich um die Vermarktung der Immobilie und organisiert die heiße Verkaufsphase.

Und als Profi weiß der Makler, wie er ein Eigenheim am besten an den Mann bringt. Für den Eigentümer ist es deshalb letztlich bequemer und sicherer, wenn er einen Makler beauftragt.

Nun ist es aber gar nicht so einfach, den richtigen Makler zu finden. Ein Grund dafür ist, dass es für den Beruf des Immobilienmaklers keine einheitlich geregelte oder verbindlich vorgeschriebene Ausbildung gibt.

Im Prinzip kann jeder, der sich bislang steuer- und strafrechtlich nichts hat zu Schulden kommen lassen, als Immobilienmakler arbeiten. Folglich ist es für den Eigentümer schwierig, einzuschätzen, wie qualifiziert und erfahren ein Makler tatsächlich ist.

Drei Gruppen von Maklern

Insgesamt lassen Immobilienmakler in drei große Gruppen einteilen. Die erste Gruppe bilden die Immobiliengesellschaften von Banken und Bausparkassen.

In Umsatzabfragen belegen die regional tätigen Maklerunternehmen der Geldinstitute regelmäßig die vorderen Plätze, wenn es um den Verkauf von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie von Eigentumswohnungen geht.

Hohe Umsätze alleine garantieren zwar nicht, dass die Mitarbeiter gut arbeiten. Allerdings kann der Eigentümer davon ausgehen, dass die Mitarbeiter von den Immobiliengruppen der Banken und Bausparkassen eine solide Ausbildung durchlaufen haben.

Die zweite Gruppe bilden die unabhängigen Immobilienmakler. Oft sind sie seit vielen Jahren im Geschäft, kennen den lokalen Immobilienmarkt und verfügen über ein gutes Netzwerk. Die Qualität eines Maklers wird der Eigentümer aber nur bedingt beurteilen können.

Deshalb sollte der Eigentümer darauf achten, dass der jeweilige Makler Mitglied im Immobilienverband Deutschland, kurz IVD, ist. Damit ein Makler in den IVD aufgenommen wird, muss er nämlich nachweisen, dass er über Fachkenntnisse verfügt.

Außerdem muss sich der Makler dazu verpflichten, die Standes- und Wettbewerbsregeln einzuhalten und sich regelmäßig fortzubilden. Ob ein Makler Mitglied ist, erkennt der Eigentümer am IVD-Logo.

Auf der Internetseite des Verbandes kann der Eigentümer auch direkt nach einem Makler in seiner Nähe suchen.

Die dritte Gruppe sind Immobilienportale und Maklerplattformen online. Sie nehmen zunächst die Anfragen von Immobilienverkäufern entgegen. Anschließend leiten sie die Anfragen an eigene Makler oder an externe Immobilienmakler in der entsprechenden Region weiter.

Insofern sind die Plattformen in erster Linie eine weitere Möglichkeit, um mit Maklern in Kontakt zu kommen.

Mindestens zwei Makler kontaktieren

Mit welcher Gruppe der Immobilienverkäufer letztlich am besten bedient ist, lässt sich pauschal nicht sagen. Über alle drei Wege kann er einen richtig guten, aber eben auch einen weniger engagierten Makler finden.

Als Faustregel gilt deshalb, dass sich der Eigentümer mit mindestens zwei verschiedenen Maklern zusammensetzen sollte. Mit ihnen sollte er jeweils besprechen,

  • wie lange der Makler den Beruf schon ausübt,
  • wie gut der Makler den lokalen Immobilienmarkt kennt und ob er Referenzen vorweisen kann,
  • auf welcher Grundlage die Bewertung der Immobilie erfolgt,
  • über welche Wege die Immobilie vermarktet wird und
  • welche Eckdaten der Maklervertrag enthält.

So hat der Eigentümer schon einmal wichtige Informationen, die ihm bei seiner Auswahl weiterhelfen. Wobei am Ende auch das Bauchgefühl sicher eine Rolle spielt.

Die wichtigsten Punkte im Maklervertrag

Entscheidet sich der Eigentümer für einen Makler, sollte er den Vertrag auf jeden Fall schriftlich abschließen. So ist er auf der sicheren Seite, falls später Unstimmigkeiten auftreten sollten.

Doch bevor der Eigentümer den Vertrag unterschreibt, sollte er ein paar wesentliche Punkte abklären. Ein Immobilienmakler verwendet zwar in aller Regel einen Vordruck.

Doch das heißt nicht, dass die Formulierungen in Stein gemeißelt sind. Vielmehr kann der Eigentümer individuelle Vereinbarungen mit dem Makler aushandeln. Dabei wiederum sind vor allem folgende Punkte wichtig:

Laufzeit

Ein Maklervertrag hat eine bestimmte Laufzeit. Dann endet er entweder oder er verlängert um eine weitere Laufzeit. Auch die Kündigungsfrist spielt eine Rolle.

Mit Blick auf die Laufzeit gilt der Grundsatz, dass sich der Eigentümer nicht zu lange festlegen sollte. Es genügt, wenn er dem Makler zunächst drei Monate Zeit gibt.

Ist die Immobilie danach noch nicht verkauft, kann der Eigentümer immer noch entscheiden, ob er die Zusammenarbeit fortsetzt oder sich einen anderen Makler sucht.

Maklervertrag oder Alleinauftrag

Bei einem einfachen Maklervertrag beauftragt der Eigentümer diesen Makler. Er kann aber zusätzlich dazu noch weitere Makler beauftragen. Vergibt er hingegen einen Alleinauftrag, kann der Eigentümer parallel keine anderen Makler einschalten.

Letzteres ist oft empfehlenswert. Denn wenn sich der Eigentümer schon für einen Makler entscheidet, dann sollte er auch davon überzeugt sein, dass der Makler einen guten Job machen wird.

Einfacher oder qualifizierter Alleinauftrag

Erteilt der Eigentümer einen qualifizierten Alleinauftrag, verzichtet er ausdrücklich darauf, die Immobilie selbst zu vermarkten.

Auch wenn jemand aus dem Bekanntenkreis Interesse hat, müsste der Eigentümer die Anfrage dann an den Immobilienmakler weiterleiten. Und bei einem Verkauf würde die vereinbarte Provision fällig.

Der Eigentümer sollte deshalb konkret vereinbaren, wie mit Anfragen und Angeboten verfahren wird, die aus dem persönlichen Umfeld kommen und direkt an den Eigentümer gestellt werden.

Maklerprovision

Für seine Dienstleistung erhält der Makler eine Provision. Wie hoch diese ausfällt, ist letztlich aber Verhandlungssache. Zwar wird der Makler oft die vor Ort übliche Maklerprovision anführen. Doch der Eigentümer kann durchaus versuchen, einen niedrigeren Prozentsatz auszuhandeln.

Klären und schriftlich festhalten sollte der Eigentümer außerdem, wann die Maklerprovision fällig wird.

Der Immobilienverkauf besteht dann aus drei Phasen. Den Anfang macht die Vorbereitung. Danach folgt die Vermarktung, an die sich der eigentliche Verkauf anschließt. Die einzelnen Schritte in den drei Phasen nehmen wir uns im nächsten Teil vor.

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Redaktion

Inhaber bei Internetmedien Ferya Gülcan
Armin Stolz, 47 Jahre, Finanzberater, Siegmund Taubel, 53 Jahre, Investmentbanker, Marina Mekovic, 38 Jahre, Aktienanalystin, sowie ferya Gülcan , Redakteurin und Betreiberin dieser Webseite, schreiben hier Wissenswertes, geben Tipps und Ratgeber zu Geldanlagen, Investments und allgemeine Finanzthemen.
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