Ausführlicher Ratgeber zum Immobilienverkauf, Teil 4

Ausführlicher Ratgeber zum Immobilienverkauf, Teil 4

Das Eigenheim zu verkaufen, ist sicher keine alltägliche Sache. Immerhin geht es dabei nicht nur um irgendeine Immobilie, sondern um das Zuhause, an dem meist viele Erinnerungen hängen. Außerdem ist das Eigenheim oft der größte Vermögenswert und ein entscheidender Baustein der Altersvorsorge.

Ausführlicher Ratgeber zum Immobilienverkauf, Teil 4

Aber irgendwann kann der Zeitpunkt kommen, an dem ein neuer Eigentümer für das Eigenheim gefunden werden muss. Und damit der Verkäufer dann einen möglichst guten Preis erzielt, helfen wir mit einem sehr ausführlichen Ratgeber zum Immobilienverkauf aus.

Dabei ging es in den vorhergehenden Teilen um grundlegende Fragen, etwa mit den Blick auf einen günstigen Zeitpunkt für den Verkauf oder den Immobilienmakler.

Mit Teil 4 des Ratgebers starten wir in den eigentlichen Immobilienverkauf. Dieser gliedert sich in drei Phasen. Zunächst erfolgt die Vorbereitung, an die sich die Vermarktung anschließt. Am Ende steht die formale Umsetzung des Immobilienverkaufs. Jede der drei Phasen beinhaltet dann noch einmal verschiedene Einzelschritte. Und diese nehmen wir uns nun nacheinander vor.

Los geht’s dabei mit den Schritten im Zuge der Vorbereitung:

Schritt 1: Die notwendigen Unterlagen besorgen

Damit der Eigentümer seine Immobilie überhaupt anbieten kann, braucht er zunächst einmal zwei Unterlagen. Zum einen ist das der Grundriss der Immobilie.

Durch den Grundriss können sich Interessenten einen Überblick darüber verschaffen, wie die Immobilie aufgeteilt ist. Bei einem sehr alten Grundriss, der so nach ein paar Umbauten vielleicht gar nicht mehr aktuell ist, kann es sich lohnen, wenn der Eigentümer eine neue Ausfertigung erstellen lässt.

Zum anderen braucht der Eigentümer einen Energieausweis. Er informiert potenzielle Käufer über den Energieverbrauch der Immobilie. Seit einigen Jahren muss der Eigentümer den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen können.

Andernfalls riskiert er ein sehr hohes Bußgeld. Sollte der Eigentümer noch keinen Energieausweis haben, sollte er diesen also schnellstmöglich besorgen.

Bei einer Eigentumswohnung ist gut, wenn der Eigentümer auch die Teilungserklärung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen bereithält. So wissen Interessenten, auf was sie sich einlassen.

Weitere Dokumente sind eigentlich (noch) nicht erforderlich. Allerdings werden sich Interessenten oft nach folgenden Unterlagen erkundigen:

  • Bauplan, Baugenehmigung und andere Unterlagen aus der Bauakte

  • Flurkarte

  • Auszug aus dem Grundbuch (Hier geht es dann vor allem um mögliche Belastungen wie Wohn- oder Wegerechte.)

Diese Unterlagen zu besorgen, kann etwas dauern. Doch weil der Eigentümer die Dokumente später sowieso braucht, kümmert er sich am besten gleich darum.

Ein weiterer sehr wichtiger Punkt sind Fotos. Soll die Immobilie im Internet angeboten werden, führt an aussagekräftigen Bildern eigentlich kein Weg vorbei. Deshalb sollte sich der Eigentümer die Zeit nehmen und seine Immobilie in verschiedenen Ansichten fotografieren.

Schritt 2: Den Marktwert der Immobilie ermitteln

Neben Unterlagen braucht der Eigentümer eine realistische Einschätzung des Marktpreises seiner Immobilie. Optimal wäre, wenn er dafür auf eine Datenbank mit durchgeführten Immobilienverkäufen zurückgreifen könnte. Nur sind solche Datenbanken hierzulande für die Öffentlichkeit leider nicht zugänglich.

Eine individuelle Bewertung bekommt der Eigentümer, wenn er ein Wertgutachten erstellen lässt. Allerdings ist so ein Gutachten mitunter recht teuer. Und interessant ist es vor allem für den Käufer.

Denn die Schwachstellen, die der Gutachter ausgemacht hat, schätzt der Eigentümer vielleicht ganz anders ein. Folglich kann der Verkehrswert, den der Gutachter ermittelt, ziemlich von den Vorstellungen des Verkäufers abweichen.

Mit etwas Recherche kann der Eigentümer aber ganz gut ermitteln, welchen Preis er für seine Immobilie ansetzen kann:

  • Im Internet gibt es Preisübersichten für verschiedene Regionen und Städte. Hier kann sich der Eigentümer einen Überblick über die aktuellen Immobilienpreise und die Preisentwicklungen verschaffen.

  • Auf den großen Immobilienportalen kann der Eigentümer nachschauen, zu welchen Preisen ähnliche Immobilien derzeit angeboten werden.

  • Gutachterausschüsse erstellen Berichte über den Immobilienmarkt im jeweiligen Bundesland. Auf diese Weise kann sich der Eigentümer über das allgemeine Preisniveau vor Ort informieren.

Mithilfe der Ergebnisse von der Recherche kann der Eigentümer den Preisrahmen dann abstecken. Hat er einen Immobilienmakler eingeschaltet, wird er dem Eigentümer aber auch noch einen Angebotspreis vorschlagen.

Einführung in die Immobilienbewertung:

Schritt 3: Den Angebotspreis festlegen

Die Praxis zeigt, dass Eigentümer, die ihre Immobilie in Eigenregie verkaufen, die Angebotspreise oft höher ansetzen als Eigentümer, die mit einem Makler zusammenarbeiten. Ein Grund dafür kann sein, dass sich der Eigentümer durch den engen Bezug zu seiner Immobilie ein Stück weit vom ideellen Wert beeinflussen lässt.

Ein anderer Grund ist aber sicher auch, dass viele Verkäufer den Preis erst einmal bewusst zu hoch ansetzen. Die Idee dahinter ist, dass sich vielleicht jemand findet, der den hohen Preis bezahlt. Und falls nicht, hat der Eigentümer genug Spielraum für Preisverhandlungen.

Diese Verkaufstaktik kann aber dazu führen, dass sich so schnell kein Interessent findet. Steht eine Immobilie über mehrere Wochen oder gar Monate zum Verkauf, könnten potenzielle Käufer vermuten, dass mit der Immobilie etwas nicht in Ordnung ist. So wird sie dann letztlich zum Ladenhüter.

Um dieses Risiko zu umgehen, sollte der Eigentümer die Immobilie bei einer Hochpreis-Strategie nur kurz anbieten. Findet sich kein Käufer, sollte er die Anzeige löschen und die Immobilie mit etwas zeitlichem Abstand frisch anbieten.

Insgesamt fährt der Eigentümer aber meist am besten, wenn er den Preis im Mittelfeld des Preisrahmens ansetzt. So verschreckt er keine Interessenten mit einem zu hohen Preis, hat aber gleichzeitig einen Puffer, um dem Käufer preislich eventuell etwas entgegenzukommen.

Bietet der Eigentümer die Immobilie über einen Makler an, wird der Makler einen Preis vorschlagen, zu dem die Immobilie erfahrungsgemäß recht flott verkauft werden kann. Die letzte Entscheidung hat aber immer der Eigentümer. Er kann den Vorschlag des Maklers also akzeptieren, muss es aber nicht.

Schritt 4: Ein Exposé erstellen

Ein Exposé ist eine schriftliche Beschreibung der Immobilie. Neben ausführlichen Angaben enthält es zudem Fotos und den Grundriss. Verkauft der Eigentümer die Immobilie über einen Makler, wird er das Exposé erstellen.

Bei einem Privatverkauf hängt es letztlich von der Vermarktung ab, ob der Eigentümer ein Exposé braucht. Sinnvoll ist es aber auf jeden Fall.

Schaltet der Eigentümer eine Anzeige auf einem Online-Immobilienportal, fragt die Eingabemaske alle relevanten Daten ab. Aussagekräftige Angaben und abwechslungsreiche Formulierungen in den verschiedenen Feldern lassen eine professionelle Gliederung entstehen.

Lädt der Eigentümer dann noch Fotos und den Grundriss hoch, hat er ein vollwertiges Exposé. Dieses kann er ausdrucken und Interessenten bei persönlichen Anfragen oder Besichtigungen überreichen.

Die Objektbeschreibung

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Redaktion

Inhaber bei Internetmedien Ferya Gülcan
Armin Stolz, 47 Jahre, Finanzberater, Siegmund Taubel, 53 Jahre, Investmentbanker, Marina Mekovic, 38 Jahre, Aktienanalystin, sowie ferya Gülcan , Redakteurin und Betreiberin dieser Webseite, schreiben hier Wissenswertes, geben Tipps und Ratgeber zu Geldanlagen, Investments und allgemeine Finanzthemen.
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