Ausführlicher Ratgeber zum Immobilienverkauf, Teil 6
Privatpersonen haben meist wenig Erfahrung im Immobilienverkauf. Denn wer ein Eigenheim hat, wohnt im Normalfall selbst darin. Und dass jemand durch eine Erbschaft zum Immobilienbesitzer wird, kommt nicht ganz so oft vor.
Aber irgendwann kann ein Zeitpunkt kommen, an dem der Verkauf einer Immobilie eben doch zum Thema wird.
In einem sehr ausführlichen Ratgeber zum Immobilienverkauf erklären wir, was auf den Eigentümer zukommt, und geben Tipps, um den bestmöglichen Preis herauszuholen. Dabei begann die Beitragsreihe mit grundsätzlichen Überlegungen.
Danach ging es um die vorbereitenden Schritte und die Vermarktung der Immobilie.
Jetzt, in Teil 6, nehmen wir uns die formale Umsetzung des Immobilienverkaufs vor:
Inhalt
Schritt 8: Den Notartermin vereinbaren
Hat sich ein Käufer gefunden und zugesagt, ist das ein wichtiger Teilerfolg. Tatsächlich verkauft, ist die Immobilie damit aber noch nicht. Denn es reicht nicht aus, die Absprachen per Handschlag zu besiegeln. Für einen Immobilienverkauf ist vielmehr ein Kaufvertrag notwendig, den ein Notar aufgesetzt und beurkundet hat.
Solange das Geschäft nicht notariell beurkundet ist, können es sich sowohl der Käufer als auch der Verkäufer anders überlegen und doch noch zurücktreten.
Deshalb sollte der Eigentümer mit dem Käufer vereinbaren, dass möglichst schnell ein Notar eingeschaltet wird. Möchte der Käufer die Immobilie haben, wird das aber auch in seinem Interesse sein.
Der Notar setzt den Kaufvertrag auf und vergibt einen Termin für die Beurkundung. Allerdings müssen beide Seiten die Gelegenheit haben, den Vertragsentwurf genau zu prüfen.
Deshalb schickt der Notar dem Eigentümer und dem Käufer vorab eine Ausfertigung des Vertragsentwurfs zu.
Handelt es sich um einen sogenannten Verbrauchervertrag, sollen die Vertragsparteien den Entwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung bekommen.
Das ist in § 17 des Beurkundungsgesetzes geregelt. Verkauft der Eigentümer die Immobilie als Privatperson an eine andere Privatperson, gilt die Frist aber nicht.
Trotzdem wird der Notar sicherstellen, dass die Vertragsparteien den Vertragsentwurf rechtzeitig bekommen, so dass sie ihn prüfen und eventuelle Änderungswünsche äußern können.
Es wird also in jedem Fall einige Tage oder Wochen dauern, bis der Kaufvertrag wirklich geschlossen ist. Zeichnet sich ab, dass der Zeitraum bis zur Beurkundung recht lang wird, kann der Eigentümer sicherheitshalber eine Reservierungsvereinbarung mit dem Käufer schließen.
Durch diese Vereinbarung ist der Käufer zwar auch nicht endgültig verpflichtet, die Immobilie zu kaufen. Aber die Angelegenheit wird verbindlicher. Denn der Eigentümer erklärt, dass er zunächst keine weiteren Verkaufsaktivitäten mehr unternimmt.
Im Gegenzug bezahlt der Käufer eine Reservierungsgebühr. Sie kann sich zum Beispiel auf zehn Prozent der üblichen Maklerprovision belaufen. Kommt der Kaufvertrag zustande, wird die Gebühr vom Kaufpreis abgezogen oder der Eigentümer erstattet dem Käufer die Gebühr.
Es ist verständlich, wenn der Eigentümer sicherstellen möchte, dass der Käufer nicht im letzten Moment noch abspringt. Aber der Eigentümer sollte im Hinterkopf haben, dass auch die finanzierende Bank noch ein Wörtchen mitredet.
Liegt der Kaufpreis über dem Budget des Käufers oder gibt es andere Gründe, kann die Bank die Finanzierung platzen lassen.
Für diesen Fall sollte der Kaufvertrag vorsehen, dass der Notar die Vormerkung im Grundbuch löschen lassen kann, wenn eine Rückabwicklung notwendig wird, weil der Käufer den Kaufpreis nicht bezahlen kann.
Diese Vollmacht muss der Käufer erteilen. Der Eigentümer sollte aber darauf achten, dass die entsprechende Vereinbarung im Vertrag enthalten ist.
Schritt 9: Den Immobilienverkauf abschließen
Mit den Unterschriften unter dem notariellen Kaufvertrag ist der Immobilienverkauf so gut wie in trockenen Tüchern. Nun müssen der Eigentümer und der Käufer nur noch ihre Pflichten aus dem Kaufvertrag erfüllen.
Für den Eigentümer heißt das, dass er die Eigentumsumschreibung auf den Käufer ermöglicht und die Immobilie übergibt. Der Käufer muss den Kaufpreis bezahlen.
Die notwendigen Schritte zur Eigentumsumschreibung veranlasst im Wesentlichen der Notar. Der Eigentümer muss in erster Linie dafür sorgen, dass er die Immobilie zum vereinbarten Datum an den Käufer übergeben kann. Dazu kann zum Beispiel gehören, dass der Eigentümer das Haus oder die Wohnung ausräumt und seinen eigenen Umzug abgeschlossen hat.
Ist die Immobilie noch nicht abbezahlt, bekommt zuerst die Bank das Geld, das ihr der Eigentümer schuldet. Der Rest des Kaufpreises wird auf sein Konto überwiesen. Ist die Immobilie schuldenfrei, landet der komplette Kaufpreis auf dem Konto des Eigentümers.
Tatsächlich ist es inzwischen so, dass das Geld fast immer direkt überwiesen wird. Früher ging das Geld zunächst auf ein Konto, das der Notar treuhändisch führte. Dieser Ablauf ist heute nur noch üblich, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht.
Das ist beispielsweise der Fall, wenn mehrere Banken an der Immobilienfinanzierung beteiligt sind oder wenn der Eigentümer die Immobilie vorzeitig an den Käufer übergeben will.
Sobald der Eigentümer den Kaufpreis auf seinem Konto hat, benachrichtigt er den Notar. Der Notar veranlasst daraufhin, dass der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Gleichzeitig übergibt der Eigentümer die Immobilie endgültig an den Käufer.
In diesem Moment gehen dann auch die Lasten und Gefahren auf den Käufer über. Somit haftet er als neuer Eigentümer und trägt fortan alle Kosten.
Ähnlich wie beim Auszug aus einer Mietwohnung sollte der alte Eigentümer auch bei der Übergabe der Immobilie ein Übergabeprotokoll anfertigen.
Darin sollten insbesondere folgende Punkte festgehalten sein:
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Anzahl der Schlüssel
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Zählerstände von Wasser, Strom und Gas
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Arbeiten, die noch zu erledigen sind, mit Zuständigkeit und Frist
Haben der alte und der neue Eigentümer das Übergabeprotokoll unterschrieben, ist der Immobilienverkauf abgeschlossen. Und auch wenn vielleicht ein bisschen Wehmut mitschwingt, so ist doch wenigstens das Ziel erreicht.
Mehr Ratgeber, Tipps und Anleitungen:
- Ausführlicher Ratgeber zum Immobilienverkauf, Teil 5
- Ausführlicher Ratgeber zum Immobilienverkauf, Teil 4
- Ausführlicher Ratgeber zum Immobilienverkauf, Teil 3
- Ausführlicher Ratgeber zum Immobilienverkauf, Teil 2
- Ausführlicher Ratgeber zum Immobilienverkauf, Teil 1
- Wissenswertes zur Einlagensicherung, 2. Teil
- Wissenswertes zur Einlagensicherung, 1. Teil
Thema: Ausführlicher Ratgeber zum Immobilienverkauf, Teil 6
Übersicht:
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