Ausführlicher Ratgeber zum Immobilienverkauf, Teil 7

Ausführlicher Ratgeber zum Immobilienverkauf, Teil 7

Für viele Menschen ist ein Eigenheim ein Lebenstraum. Und wer sich einmal ein Haus oder eine Eigentumswohnung geleistet hat, behält sie oft über viele Jahrzehnte. Zumal die Immobilie nicht zur das Zuhause ist, in dem sich das Leben abspielt.

Ausführlicher Ratgeber zum Immobilienverkauf, Teil 7

Vielmehr ist eine Immobilie meist eine wichtige Säule der privaten Altersvorsorge und zugleich der Wert, in dem das Vermögen größtenteils gebunden ist.

Trotzdem kann irgendwann der Verkauf der Immobilie zur Debatte stehen. Bei einer Scheidung, im Krankheitsfall, wegen eines Umzugs aus beruflichen Gründen oder im Erbfall beispielsweise. Gerade als Privatperson hat ein Immobilienbesitzer aber eher selten Verkaufserfahrung.

Zumal der Immobilienmarkt auch noch seinen eigenen Regeln folgt und bei einem Immobilienverkauf viele Dinge und allerlei Regelungen beachtet werden müssen.

Wir haben deshalb einen sehr ausführlichen Ratgeber mit Infos und Tipps zum Immobilienverkauf zusammengestellt. Nach grundsätzlichen Überlegungen haben wir dabei in den vorhergehenden Teilen der Beitragsreihe aufgezeigt, welche vorbereitenden Schritte anstehen, wie eine Immobilie vermarktet wird und wie der Immobilienverkauf formal umgesetzt wird.

Nun, im letzten Teil des Ratgebers, skizzieren wir noch kurz ein paar rechtliche Aspekte, die mit dem Verkauf einer Immobilie zusammenhängen:

Wenn der Verkäufer nicht der Alleineigentümer ist

In unserer Beitragsreihe zum Immobilienverkauf sind wir davon ausgegangen, dass der Verkäufer der alleinige Eigentümer des Hauses oder der Eigentumswohnung ist. Gibt es aber einen Miteigentümer, muss er mit dem Immobilienverkauf ebenfalls einverstanden sein.

Gehört die Immobilie dem Verkäufer zusammen mit seinem Ehepartner und sind sich die Eheleute einig, ist der Verkauf natürlich kein Problem. Allerdings ist das oft gerade nicht der Fall, zum Beispiel wenn sich die Eheleute getrennt haben und nun vor der Scheidung stehen.

Auch wenn der Verkäufer die Immobilie zusammen mit seinen Geschwistern oder anderen Familienmitgliedern geerbt hat, gibt es Miteigentümer. Ist dann nur ein Mitglied der Erbengemeinschaft nicht mit dem Immobilienverkauf einverstanden, ist ein geregelter Verkauf von privat ausgeschlossen.

Ohne die Zustimmung des oder der Miteigentümer kann die Gemeinschaft nur zwangsweise aufgehoben werden. Das erfolgt über eine sogenannte Teilungsversteigerung.

Dazu muss der Verkäufer einen entsprechenden Antrag beim zuständigen Amtsgericht stellen. Das Gericht prüft daraufhin, ob die notwendigen Voraussetzungen erfüllt sind. Ist das der Fall, ordnet es die Zwangsversteigerung an.

In der Praxis wird so eine Zwangsversteigerung aber nur die Notlösung sein, wenn wirklich keine andere Möglichkeit auf eine Einigung besteht. Denn eine gerichtlich angeordnete Versteigerung belastet nicht nur das Verhältnis zwischen den Miteigentümern, sondern wirkt sich auch negativ auf den möglichen Verkaufserlös aus.

Besser ist deshalb, wenn sich die Miteigentümer irgendwie verständigen und den Verkaufspreis anschließend untereinander aufteilen. Eine andere Möglichkeit ist, dass ein Mitglied der Gemeinschaft die Immobilie behält und die anderen Miteigentümer auszahlt.

Wenn die Immobilie vermietet ist

Möchte der Eigentümer eine vermietete Immobilie verkaufen, kommen mehrere rechtliche Fragen ins Spiel. Das fängt beim Übergang des Mietvertrags an und endet bei einem möglichen Vorkaufsrecht des Mieters.

Der Immobilienbesitzer muss zunächst einmal beachten, dass ein bestehendes Mietverhältnis durch einen Verkauf nicht beendet wird. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ läuft das Mietverhältnis vielmehr weiter.

Für einen Käufer, der an einer Kapitalanlage interessiert ist, kann das ein Argument für die Immobilie sein. Möchte der Käufer hingegen in absehbarer Zukunft selbst in die Immobilie einziehen, können laufende Mietverträge den Immobilienpreis, den er bereit ist zu bezahlen, senken.

Das Vorverkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB ist dann von Bedeutung, wenn der Immobilienbesitzer vermietete Wohnungen erst in Eigentumswohnungen umwandeln und anschließend an einen Dritten, der nicht zur Familie gehört, verkaufen will.

In diesem Fall muss der Immobilienbesitzer den oder die Mieter umgehend über den Inhalt des Kauvertrags und in diesem Zuge auch über das bestehende Vorkaufsrecht informieren. Tut er das nicht, kann der Mieter später Schadensersatz verlangen.

Die Ablösung der bisherigen Baufinanzierung

War die Immobilie finanziert und möchte der Immobilienbesitzer das Baudarlehen nach dem Verkauf vorzeitig ablösen, muss er in aller Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.

Verhindern lässt sich das nur, wenn der Immobilienbesitzer zeitnah eine neue Immobilie kauft und einen Objekttausch durchführt oder wenn es zu einem Schuldnertausch kommt.

Bei einem Objekttausch führt der Immobilienbesitzer den Baukredit fort, nur ersetzt dann die neue Immobilie als Sicherheit die bisherige Immobilie. Bei einem Schuldnertausch übernimmt der Käufer den bestehenden Baukredit.

In der Praxis kommen beide Varianten aber eher selten vor. Denn für einen Objekttausch müsste beispielsweise der Beleihungswert der neuen Immobilie zur vorhandenen Restschuld passen.

Und für einen Schuldnertausch müssten die Konditionen der Baufinanzierung für den Käufer attraktiv sein. Bei den sehr niedrigen Hypothekenzinsen der vergangenen Jahre ist das bei einer alten Baufinanzierung eher unwahrscheinlich.

Meisten fährt der Immobilienbesitzer deshalb besser, wenn er den alten Immobilienkredit tilgt, dabei die Vorfälligkeitsentschädigung in Kauf nimmt und sich anschließend ein neues, kostengünstiges Baudarlehen sucht.

Die Steuern auf den Verkaufserlös

Was die Steuerpflicht angeht, kommt es darauf an, wie der Immobilienbesitzer die Immobilie genutzt hat. Hat er in der Zeit zwischen dem Kauf und dem Verkauf selbst in dem Haus oder der Eigentumswohnung gewohnt, bleibt ein Veräußerungsgewinn steuerfrei. Wie lange er die Immobilie besessen hat, spielt dabei keine Rolle.

Hatte der Immobilienbesitzer die Immobilie hingegen vermietet, gilt die sogenannte Zehn-Jahres-Frist. Demnach muss er den Veräußerungsgewinn versteuern, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre vergangen sind.

Die Frist beginnt mit dem Datum, an dem der Immobilienverkauf notariell beurkundet wurde. Nach Ablauf von zehn Jahren bleibt der Veräußerungsgewinn auch bei einer vermieteten Immobilie steuerfrei.

Neben der Steuerpflicht beim Verkaufserlös können unter Umständen dann noch die Steuerregeln greifen, die allgemein für private Veräußerungsgeschäfte gelten.

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Redaktion

Inhaber bei Internetmedien Ferya Gülcan
Armin Stolz, 47 Jahre, Finanzberater, Siegmund Taubel, 53 Jahre, Investmentbanker, Marina Mekovic, 38 Jahre, Aktienanalystin, sowie ferya Gülcan , Redakteurin und Betreiberin dieser Webseite, schreiben hier Wissenswertes, geben Tipps und Ratgeber zu Geldanlagen, Investments und allgemeine Finanzthemen.
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