Vorsicht bei Erwerbermodellen!

Vorsicht bei Erwerbermodellen!

Auf den ersten Blick scheinen Erwerbermodelle eine solide und sichere Form der Geldanlage zu sein. Doch die guten Argumente entpuppen sich nicht selten als leere Versprechen. Und statt ein finanzielles Polster anzusparen, drohen Folgekosten und Verluste.

“Immobilien sind eine gute und absolut sichere Geldanlage – auch und gerade in Krisenzeiten!” “Mieteinnahmen sichern eine attraktive Zweitrente!” Mit solchen und ähnlichen Sprüchen werden gerne Eigentumswohnungen angepriesen, die als Anlageobjekte an den Mann gebracht werden sollen.

Allerdings wird dabei meist verschwiegen, dass sich die Objekte in einem schlechten Zustand befinden oder den aufgerufenen Preis längst nicht wert sind. Unter Insidern wird in diesem Zusammenhang deshalb auch von Schrottimmobilien gesprochen.

Und der gutgläubige Anleger investiert nicht nur in eine minderwertige Immobilie, sondern geht gleichzeitig ein hohes Kosten- und Verlustrisiko ein. Die sogenannten Erwerbermodelle sind deshalb mit großer Vorsicht zu genießen.

Warum das so ist, erklärt dieser Beitrag.

 

Was sind Erwerbermodelle?

Ein Erwerbermodell entsteht fast immer nach dem gleichen Schema. Zunächst kaufen Investoren Wohnanlagen auf und wandeln diese in Eigentumswohnungen um. Bei den Wohnanlagen handelt es sich meist um ältere Wohnblöcke mit einfacher Ausstattung. Anschließend werden die Wohnungen wieder zum Kauf angeboten, natürlich mit einem ordentlichen Aufschlag auf den Ankaufspreis.

Dabei kümmert sich ein Unternehmen um den Vertrieb, das die Wohnungen zusammen mit einem Finanzierungskonzept anbietet und dieses Gesamtpaket als sichere Geldanlage oder ideale Altersvorsorge bewirbt. Dem potenziellen Käufer wird das Investment als praktisch risikofrei schmackhaft gemacht, denn die Finanzierungskosten würden durch die Mieteinnahmen gedeckt. Daher könne der Käufer eine Immobilie kaufen, ohne großartig Eigenkapital investieren zu müssen.

Auch der Vertrieb selbst folgt einem typischen Muster. So findet das Verkaufsgespräch üblicherweise in der Wohnung des Kunden statt. Zuvor wurde der Kunde meist durch einen unaufgeforderten (und damit unzulässigen) Werbeanruf kontaktiert und auf das Angebot hingewiesen. Einen direkten Kontakt zwischen dem Käufer und der finanzierenden Bank gibt es nicht, denn die Vertriebsfirma kümmert sich um die komplette Abwicklung. Und auch die Eigentumswohnung selbst sieht der Käufer oft nur auf Fotos.

 

Welche Kosten entstehen bei Erwerbermodellen?

Der größte Kostenfaktor bei einem Erwerbermodell ist der Kaufpreis der Immobilie. Dabei ist vor allem der Preisaufschlag, den der Verkäufer beim Weiterverkauf des vermeintlichen Anlageobjekts kassiert, problematisch.

Denn dieser Aufschlag sichert dem Investor, der die Wohnanlage aufgekauft hat, und dem Vermittler, der die Eigentumswohnungen samt Finanzierungskonzept vertreibt, ihre Gewinne. Aus diesem Grund sind Aufschläge von 50 bis 80 Prozent des tatsächlichen Marktwerts der Immobilie keine Seltenheit.

Neben den Finanzierungskosten muss der Anleger außerdem auch den Notar, die Grundbucheintragung und die Grunderwerbssteuer bezahlen. Weitere Kosten können entstehen, wenn die Wohnung renoviert oder saniert werden muss, damit sie überhaupt vermietet werden kann. Ob und in welchem Umfang ein Renovierungsstau besteht und welche Mehr- oder Folgekosten dadurch auf den Anleger zukommen, lässt sich jedoch im Vorfeld kaum abschätzen.

Um die Finanzierung abzusichern, sie als endfälliges Darlehen auszugestalten oder ein besonderes Altersvorsorgepaket zu schnüren, wird gerne eine Kapitallebensversicherung mitverkauft. Doch durch die Lebensversicherung fallen weitere Kosten in Form von Abschlussgebühren und Provisionen an.

 

Was sind die Risiken bei Erwerbermodellen?

Beim Kauf einer Immobilie stehen Beträge in fünfstelliger, oft sogar sechsstelliger Höhe im Raum. Ist die Eigentumswohnung überteuert oder handelt es sich gar um eine Schrottimmobilie, ergibt sich für den Anleger ein sehr hohes Kostenrisiko. Dies gilt umso mehr, wenn der komplette Kaufpreis durch ein Darlehen finanziert ist.

Denn der Anleger muss die Kreditraten auf jeden Fall bezahlen. Ob die versprochene Miete, die eigentlich die Finanzierungskosten decken sollte, fließt oder nicht, interessiert die Bank nicht. Tatsächlich kommt es aber oft schon nach kurzer Zeit zu Mietausfällen, weil sich herausstellt, dass die Eigentumswohnung in ihrem derzeitigen Zustand nur deutlich kostengünstiger oder schlimmstenfalls überhaupt nicht vermietet werden kann. Für den Anleger heißt das, dass er weitere Investitionen tätigen muss, um sich die Chance auf eine Vermietung zu bewahren.

Teilweise versprechen die Anbieter Sicherheit durch Mietpools oder Mietgarantien. Allerdings erwähnen sie nicht, dass die finanziellen Reserven nicht ausreichen, um Mietausfälle in größerem Umfang oder über einen längeren Zeitraum aufzufangen. Echte Sicherheit ist durch Mietpools oder Mietgarantieren deshalb nicht gegeben. Ein weiteres Risiko liegt in den Finanzierungskosten.

Denn selbst wenn der Anleger die Finanzierung in einer Niedrigzinsphase aufnimmt, sind die günstigen Zinsen nur für fünf, höchstens zehn Jahre festgeschrieben. Steigt das Zinsniveau zwischenzeitlich, kommen mit der Anschlussfinanzierung deutlich höhere Kosten auf den Anleger zu. Fraglich ist dann, ob die Miete, sofern sie denn überhaupt fließt, die Darlehensrate noch immer deckt.

Und: Anders als beim Verkauf dargestellt, kann der Anleger nicht einfach so wieder aus dem Investment aussteigen. Denn die Immobilien, die über Erwerbermodelle vertrieben werden, sind oft in einem schlechten Zustand, mit Blick auf die Lage oder die Ausstattung nicht attraktiv oder wurden zu überzogenen Preisen verkauft. Selbst wenn der Anleger einen Käufer findet, würde er bei einem Verkauf deshalb in aller Regel Verluste machen.

 

Was ist mit den versprochenen Steuervorteilen?

Der Anleger wird im Verkaufsgespräch gerne auf die Steuervorteile hingewiesen, die er sich durch das Erwerbermodell sichern kann. Tatsächlich kann aber nur derjenige Steuern sparen, der hohe Steuern bezahlt. Für den Durchschnittsverdiener kommen die versprochenen Steuervorteile deshalb so gut wie nie zum Tragen.

Hinzu kommt, dass es gar keine Garantie für Steuervorteile geben kann. Denn der Kauf einer Immobilie ist ein langfristiges Investment und in dieser Zeit können sich sowohl die Steuergesetze als auch die persönlichen Verhältnisse des Anlegers ändern.

 

Worauf sollten interessierte Anleger achten?

Natürlich kann sich ein Investment in eine Immobilie lohnen. Und selbstverständlich gibt es durchaus seriöse Angebote auf dem Markt. Gerade bei den Erwerbermodellen ist jedoch Vorsicht geboten, denn hier kann der Anleger schnell auf schwarze Schafe treffen.

Bevor er vorschnell einen Vertrag unterschreibt, sollte er deshalb immer die folgenden Punkte beherzigen:

  • Egal, ob es um selbstgenutztes Wohneigentum oder ein Anlageobjekt geht: Der Kauf einer Immobilie sollte immer sorgfältig geprüft, gut durchdacht und gewissenhaft durchgerechnet sein.
  • Die Lage und der Zustand der Immobilie sind die beiden wichtigsten Kriterien für den Kaufpreis, die Vermietbarkeit und die Eignung als Investitionsobjekt.
  • Ob der aufgerufene Kaufpreis realistisch ist, kann der Anleger durch einen Vergleich mit den ortsüblichen Immobilienpreisen für vergleichbare Objekte herausfinden. Entsprechende Marktdaten erhält er beispielsweise vom örtlichen Haus- und Grundbesitzerverein. Einen Überblick über die möglichen Mieteinahmen kann sich der Anleger durch einen Blick auf den örtlichen Mietspiegel verschaffen.
  • Der Anleger sollte niemals eine Immobilie kaufen, ohne sie vorher gesehen zu haben. Ein Exposé, selbst wenn es noch so professionell wirkt, kann den Besichtigungstermin vor Ort nicht ersetzen. Und auch dem Wertgutachten der finanzierenden Bank sollte der Anleger nicht blind vertrauen. Denn die Bank möchte die Finanzierung verkaufen und stellt deshalb ihre eigenen Interessen in den Vordergrund. Zudem kann der Anleger nicht wissen, auf welchen Kriterien die bankinterne Bewertung beruht.
  • Entscheidet sich der Anleger für eine Finanzierung, sollte er die Kreditraten so ansetzen, dass er sie unabhängig von Mieteinnahmen problemlos schultern kann.

Stellt der Anleger fest, dass er in eine Falle getappt ist, kann er unter Umständen von seinem Widerrufsrecht Gebrauch machen. Ein gesetzliches Widerrufsrecht besteht sowohl bei Verträgen, die im Rahmen eines Haustürgeschäfts zustande kamen, als auch bei Immobilienkreditverträgen.

Der Verkäufer ist dazu verpflichtet, den Käufer über das bestehende Widerrufsrecht zu informieren und ihm eine Widerrufsbelehrung auszuhändigen. Ist das nicht der Fall oder entspricht die Belehrung nicht den gesetzlichen Vorgaben, beginnt die Widerrufsfrist nicht zu laufen.

War der Kaufpreis massiv überhöht, wurden falsche Angaben zur Miethöhe gemacht, wurde der Anleger nachweislich falsch beraten oder wurde er nicht über die Risiken der Geldanlage aufgeklärt, kann er ebenfalls Ausstiegsmöglichkeiten und zudem einen Schadensersatzanspruch haben. In diesen Fällen sollte sich der Anleger aber juristischen Beistand holen.

Mehr Ratgeber, Finanztipps und Anleitungen:

Thema: Vorsicht bei Erwerbermodellen!

 

Teilen:

Kommentar verfassen