Investment-Immobilie als Altersvorsorge (für Unternehmer) – Infos und Tipps

Investment-Immobilie als Altersvorsorge (für Unternehmer) – Infos und Tipps

Mit Blick auf die private Altersvorsorge spielt die fremdgenutzte Immobilie eine nicht unwichtige Rolle. Denn sie reduziert nicht nur den Aufwand für die Verwaltung des Vermögens, sondern beschert im Alter laufende Einnahmen.

Altersvorsorge Immobilien

Ein niedriges Zinsniveau macht diese Form der Geldanlage zusätzlich attraktiv. Hier sind Infos und Tipps für ein Investment in eine vermietete Immobilie als Altersvorsorge!

 

Das Problem an klassischen Sparanlagen

Eine solide Finanzbasis für den Lebensabend ist für jeden wichtig. Denn das Rentenniveau sinkt konstant und selbst wenn ein Arbeitnehmer sein ganzes Berufsleben lang Beiträge in die gesetzliche Rentenkasse eingezahlt hat, kann seine Altersrente recht bescheiden ausfallen.

Und die heute junge Generation kann nicht wissen, wie sich die Rentensituation in den kommenden drei oder vier Jahrzehnten entwickeln wird. Noch etwas schwieriger ist die Sache mit der Altersvorsorge aber bei Unternehmern. Da sie in aller Regel keine Leistungen aus der gesetzlichen Rentenversicherung bekommen, müssen sie sich eigenständig um die Finanzierung ihres Ruhestands kümmern.

Oft entscheiden sie sich dabei für Produkte wie die Rürup-Rente, eine fondsgebundene Rentenversicherung oder eine Kapital-Lebensversicherung.

An sich ist gegen solche Produkte auch nichts einzuwenden. Zumal so wenigstens ein erster Schritt für die finanzielle Absicherung im Alter getan ist. Bei genauerem Hinschauen zeigt sich aber recht schnell, dass die Auszahlungen aus den Sparverträgen üblicherweise kaum ausreichen werden, um damit die Lebenshaltungskosten als Ruheständler zu finanzieren. Denn dazu müssten über viele Jahre jeden Monat sehr hohe Beiträge in das Altersvorsorgeprodukt fließen.

Zur Verdeutlichung ein Beispiel:

Angenommen, im Alter sollen monatlich 3.000 Euro zur Verfügung stehen. Auf ein Jahr gerechnet, sind das 36.000 Euro. Geht der Sparer davon aus, dass die Bezugsdauer 20 Jahre betragen wird, müsste er insgesamt rund 750.000 Euro ansparen. Denn er muss die Kosten für die Geldanlage, Steuern und die Inflation mit einkalkulieren.

Um auf diesen Betrag zu kommen, müsste der Sparer 30 Jahre lang jeden Monat 1.000 Euro in seine Altersvorsorge investieren. Gleichzeitig wäre er über die gesamte Laufzeit auf eine Rendite von gut 3,5 Prozent angewiesen. Andernfalls käme er nicht auf seinen Kapitalbedarf. In der Praxis wird so eine Rechnung aber eher selten aufgehen.

 

Eine Investment-Immobilie als Altersvorsorge

Bei einer Immobilie sieht die Sache schon ganz anders aus. Investiert der Anleger frühzeitig in eine Immobilie wie etwa ein Mehrfamilienhaus, kann er seine Investition über die Mieteinnahmen refinanzieren. Selbst wenn er dafür einen Zeitraum zwischen 20 und 30 Jahren veranschlagt, bewegt er sich noch immer in dem Zeitfenster, das der üblichen Laufzeit einer klassischen Sparanlage entspricht. Ist die Finanzierung der Immobilie getilgt, fließen die Mieteinnahmen in seine eigene Tasche. Und das Monat für Monat.

Derzeit ist eine Immobilienfinanzierung schon mit einem Zinssatz von unter zwei Prozent zu haben. Es ist zwar zu erwarten, dass die Bauzinsen bald wieder ansteigen werden. Doch mit einer cleveren Finanzierung kann sich der Anleger durchaus einen attraktiven Zinssatz für die gesamte Finanzierungsdauer sichern. Und dass die Zinssätze für Guthaben genauso schnell und so kräftig nach oben klettern wie die Zinsen für Kredite und Baufinanzierungen, ist eher unwahrscheinlich.

Aber:

Auch eine Immobilie funktioniert nur dann als solide Vorsorge fürs Alter, wenn die Rendite stimmt. An diesem Punkt ist wichtig, dass der Anleger im Blick behält, um was es geht. Eine Immobilie, die als Investment für die Altersvorsorge gedacht ist, ist kein Prestigeobjekt. Sie muss weder repräsentieren noch einen Schönheitspreis gewinnen.

Ihre Aufgabe besteht darin, ihren Zweck zu erfüllen. Und das ist in diesem Fall eine möglichst hohe Rendite mit soliden monatlichen Ausschüttungen für den Anleger. Dieses Ziel wiederum erreicht der Anleger am ehesten, wenn er sich für eine B-Immobilie in einer B-Lage entscheidet.

Denn die Preise für Spitzenimmobilien in Top-Lagen und gefragten Großstädten sind inzwischen so hoch, dass bestenfalls eine magere Rendite drin ist. Investiert der Anleger hingegen in ein gepflegtes Mehrfamilienhaus irgendwo am Rand eines beschaulichen Städtchens, sind durchaus Renditen von gut vier Prozent möglich.

 

Und wie sieht das Ganze in Zahlen aus?

Angenommen, der Anleger besitzt eine inzwischen schuldenfreie Immobilie mit vier Wohneinheiten. Zwei Wohnungen haben eine Wohnfläche von 75 Quadratmetern, die beiden anderen Wohnung sind mit je 60 Quadratmetern etwas kleiner. Zusammen macht das 270 Quadratmeter.

Liegt die Nettomiete pro Quadratmeter bei sechs Euro, erzielt der Anleger einen jährlichen Ertrag von 19.440 Euro. Hat der Anleger für seinen finanziellen Bedarf im Alter 36.000 Euro pro Jahr veranschlagt, hat er nach Abzug der Steuern allein durch die Mieteinnahmen schon einmal rund die Hälfte seines Bedarfs gedeckt.

 

Langfristig denken

Im Optimalfall kann der Anleger im Laufe der Zeit mehrere Immobilien als Investmentobjekte für die Altersvorsorge kaufen. Dabei ist es oft möglich, den gesamten Kaufpreis mit Fremdkapital zu finanzieren. Der Anleger muss so nur die Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer und die Notargebühren aus eigenen Mitteln stemmen. Ist die Finanzierung professionell kalkuliert und gut durchdacht, genügt üblicherweise eine Vermietungsquote von durchschnittlich 80 Prozent, um die Kreditraten samt Tilgungsanteil komplett mit den Mieteinnahmen zu bezahlen.

An diesem Punkt spielt der Zeitfaktor aber eine entscheidende Rolle. Denn zum einen muss gewährleistet sein, dass der Anleger die Baufinanzierung auch bei Mietausfällen stemmen kann. Das wird mit einer längeren Kreditlaufzeit einhergehen, damit die Raten nicht zu hoch werden. Zum anderen sollte die Immobilie abbezahlt sein, wenn der Anleger in Rente geht.

Denn erst wenn die Immobilie schuldenfrei ist, profitiert der Anleger von den Mieteinnahmen als Einnahmequelle. Die Praxis zeigt, dass der Anleger mit einem Zeitrahmen von 25 Jahren rechnen sollte, um seine Altersvorsorge-Immobilie zu finanzieren. Doch dann kommt noch ein weiterer positiver Nebeneffekt dazu: Während Geld irgendwann aufgebraucht ist, bleibt der Wert einer Immobilie erhalten. So haben auch die Kinder oder Enkel des Anlegers etwas davon.

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Veröffentlicht von

Redaktion

Armin Stolz, 47 Jahre, Finanzberater, Siegmund Taubel, 53 Jahre, Investmentbanker, Marina Mekovic, 38 Jahre, Aktienanalystin schreiben hier Wissenswertes, geben Tipps und Ratgeber zu Geldanlagen, Investments und allgemeine Finanzthemen.

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