Investoren für Immobiliengesellschaft gesucht

Investoren für Immobiliengesellschaft gesucht

Punkt 1: Grundlagen

Gegründet wird eine Immobiliengesellschaft zum Erwerb wohnwirtschaftlicher Immobilien (Wohnanlagen ab 2.500 qm vermietbarer Wohnfläche). Die Wohnanlagen werden von Immobiliengesellschaften, Banken oder Verwaltern erworben. Jede Immobilie hat beim Erwerb eine Rendite von min 10 % bezogen auf den Kaufpreis und verfügt über entsprechendes Potenzial zur Steigerung der Mieteinnahmen.

Dieses Potenzial ergibt sich aus Modernisierungen, Belegung von Leerständen und einem professionellen Verwaltungs- & Vermietungsmanagement. Bedingt durch den günstigen Einstiegspreis sowie dem vorliegenden Potenzial ergibt sich somit eine Rendite i.H.v 12-14 % je Objekt. Durch die anfänglichen Mieteinnahmen i.H.v. 10 % des Kaufpreises sind die Unterhaltungskosten, die z.B. bedingt durch Leerstand nicht auf Mieter umgelegt werden können, sowie die Verwaltungskosten von Beginn an abgedeckt. Ebenso ist eine sofortige Renditezahlung für den Finanzinvestor gesichert.

Die notwendigen Modernisierungen werden durch eine angeschlossene, im Familienbesitz befindende, aber nicht zum Unternehmen gehörende Baugesellschaft durchgeführt. Diese Gesellschaft existiert seit 25 Jahren und hat Ihren Stammsitz in Danzig/Polen. Durch die niedrigen Lohn & Materialkosten ist die Modernisierung im Vergleich zu den üblichen Preisen in Deutschland mit einem Aufwand von rund 50 – 60 % zu realisieren. 

Der Sitz der Immobilienfirma ist Schweiz, die Gesellschaftsform ist eine AG. Die zum Unternehmen gehörende Verwaltungsfirma hat Ihren Sitz in Deutschland, die Gesellschaftsform ist eine GmbH. Sie agiert als „Non Profit Gesellschaft“. 

Punkt 2: Immobilienportfolio

Die zu erwerbenden Immobilien befinden sich ausschließlich in Deutschland. Bedingt durch die neue Gesetzeslage werden keine Immobilien direkt in Ballungszentren wie beispielsweise in München oder in Berlin erworben, da hier die durch die Bundesregierung festgesetzte „Mietpreisbremse“ greift. Diese verhindert eine freie Mietpreisentwicklung bei Neuvermietung.

Damit versucht die Bundesregierung die „Explosion“ der Mieten in Städten wie München einzudämmen. Daher wird das Portfolio ausschließlich in interessanten, mittleren Großstäten wie z.B. Bielefeld oder Koblenz, oder im Einzugsgebiet von Ballungszentren liegen.

Das Portfolio wird sich auf das Angebot für „die breite Masse“ konzentrieren. Luxusbauten sind nicht im Fokus, da diese i.d.R sehr hochpreisig und somit eher renditeschwach sind.  Beispiel: Die durchschnittliche Rendite von Immobilien in München liegt bei 2 – 4 %, in Koblenz bei 7 – 8 %.

Die von der Immobiliengesellschaft avisierte Rendite von bis zu 14 % erreichen wird durch einen geringen Einstiegspreis und über die geringen Modernisierungskosten durch die angeschlossene Baugesellschaft.  Das Wohnangebot richtet sich an „ Otto Normalverbraucher“ für die die Mietpreise bei 4 bis 7 EUR liegen müssen.

Durch die Modernisierung bietet die Immobiliengesellschaft  somit günstigen Wohnraum in moderner Form (moderne Bäder, Bodenbeläge, Einbauküchen u.s.w.) an. Die  Erfahrungswerte des Managements zeigen, dass der Leerstand der Bestandsimmobilien in diesem Segment in den letzten 3 Jahren deutlich unter 5 % lag.  Neubauten, „Bauruinen“, Gewerbeobjekte oder Objekte mit Mietpreisbindung liegen nicht im Fokus. 

Punkt 3: Der Immobilienmarkt

Der deutsche Immobilienmarkt ist als sehr stabil zu bezeichnen. Auch wenn die Hypothekenzinsen seit einigen Jahren auf einem sehr niedrigen Niveau liegen, gelten diese i.d.R nur für Eigenheime und haben keinen negativen Einfluss auf die immobilienpreise. Eine Immobilienblase, wie sie vor einigen Jahren u.a. in den USA vorlag, liegt in Deutschland nicht vor. Es gibt keinerlei Hinweise dass es eine Entwicklung in diese Richtung geben wird.

Grundsätzlich ist die Nachfrage nach „bezahlbaren“, modernen Wohnraum im Umfeld von groß – und mittelgroßen Städten sehr hoch. Die Vermietbarkeit ist stark abhängig von der Lage, dem Zustand und der Ausstattung der Wohnanlagen und der einzelnen Wohnungen. Die Mieter, die Wohnung im unteren Preissegment in Betracht ziehen oder ziehen müssen, legen dennoch Wert darauf, dass die Wohnungen modern sind, möglichst eine Einbauküche vorhanden ist und idealerweise über einen Balkon oder Terrasse verfügen.

Grade diese „Modernisierungen“ werden von vielen Vermietern auf Grund der Kosten gescheut oder es wird nicht realisiert, dass derartige Modernisierungen notwendig sind.  Das bewirkt eine gewisse Unzufriedenheit bei Bestandsmietern sowie ein hohes Risiko für Leestände. Genau hier greift das Konzept der Immobiliengesellschaft.

Die Erfahrungen des Managements zeigen, dass auch weniger attraktive Wohnungen bei einer modernen Ausstattung und gutem Zustand besser vermietet werden können, als potenziell hochwertigere Wohnungen.

Punkt 4: Rendite für den Investor / EXIT Strategie/Kapitalbedarf

Die erworbenen Immobilien werden 3 – 5 Jahre, je nach Marktsituation, im Bestand der Immobiliengesellschaft verbleiben. In dieser Zeit werden die Modernisierungen durchgeführt und das Mietniveau angepasst.

Der jeweilige Exit aus den einzelnen Objekten erfolgt nach dem Verkauf. Der Investor erhält eine Dividende i.H.v. 3 % p.A., gerechnet auf seine Investitionssumme, aus den laufenden Mieteinnahmen. Alle nicht auf die Mieter umlegbaren Nebenkosten, z.B. Verwaltungskosten, werden aus den laufenden Einnahmen der Mieterträge gezahlt.( Eine Liquiditätsplanung liegt vor) Da es sich bei der Verwaltungsfirma um eine 100 % Tochter der Immobiliengesellschaft handelt, erfolgt die Kalkulation auf Basis der reinen Fix- Kosten ohne Gewinnkalkulation.

Der Investor erhält dazu eine Gewinnbeteiligung aus dem Verkaufserlös, dem Überschuss aus laufenden Einnahmen sowie aus dem Rücklagenkonto gemäß seiner Anteile. Hierbei wird eine „Investor at First“ Regelung befolgt. Der Investor erhält vor dem 2. Gesellschafter/Vorstand der Immobiliengesellschaft seine Investition zzgl. der Gewinnverteilung zurück.

Eine aktive Mitarbeit des Investors ist nicht erforderlich.Der Kapitalbedarf der Immobiliengesellschaft beträgt 14.030.000 EUR. Die für den Finanzinvestor  zu erwartende Gesamtrendite beträgt 46 % auf seine Investitionssumme.

Kontaktdaten

Für Rückfragen und weitere Informationen nehmen Sie bitte mit uns Kontakt auf.  Für eine erste Kontaktaufnahme wenden Sie sich bitte an folgende
E-Mail Adresse: invest.jg@aol.com

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